Glossar

Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an der Immobilie.

Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber den Neubaukosten.

Verhältnis zwischen Parzellenfläche und Bruttogeschossfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks. Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 500 m² und einer Ausnützungsziffer von 0,6 darf die Bruttogeschossfläche 300 m² nicht überschreiten.

Gegenwartswert von künftigen periodischen Einnahmen (Zahlungen).

Kaufpreis oder Summe aller Aufwendungen gemäss BKP 0 – 9
BKP (Baukostenplan) Anlagekostenplan für sämtliche Kosten, die bei einer baulichen Anlage anfallen.

Ist eine Fläche, bei der alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gemäss Baurecht gegeben sind.

Grenzlinie, welche die überbaubare Fläche festlegt.

Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kann das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden.

Kosten für: Bewilligungen, Versicherungen, Gebühren, Zinsen, Finanzierungen usw

Bund, Kantone und Gemeinde sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.

Befugnis auf oder unter einem Bodenfläche zu bauen, welches einem nicht gehört. Der Hauseigentümer zahlt dem Grundstückeigentümer einen Baurechtzins. Die Laufzeit wird bestummen und ist limitiert auf 99 Jahre. Wenn nicht anders vereinbart, ist das Recht übertragbar und vererblich. Wenn es auch dauernd (möglich bis 99 Jahre) ist, kann es als selbständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.

Nutzniesser, welcher das Grundstück nutzen kann.

Eigentümer, welcher sein Grundstück „vermietet“.

Periodisch oder einmalig zu leistendes Entgeld für das Baurecht.

Bau- und Zonierungsordnung.

Kosten, die durch die ordnussgemässe Bewirtschaftung der Liegenschaft entstehen und die dem Mieter nicht überbunden werden können.

Die Fähigkeit und Bereitschaft eines Kunden seine zukünftigen Zahlungsverpflichtungen vollständig und fristgerecht zur erfüllen.

Auch Abgezinster Zahlungsstrom, beschreibt ein investitionstheoretisches Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere im Rahmen von Investitionsprojekten, der Unternehmungsbewertung und der Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien. Es baut afu dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung von Zahlungsströmen zur Ermittlung des Kapitalwertes auf.

Staatlicher Erhaltungsschutz historischer Gebäude

Beschränktes dingliches Recht an Grundstücken.

Im Grundbuch vorgemerkte Recht eines Grundstücks zugunsten einer Person (Wohnrecht, Nutzniessung) oder zugunsten eines anderen Grundstücks (z.B. Wegrecht).

Beim Diskontieren und auch der Diskontierung handelt es sich um finanzmathematische Berechnungsverfahren, welche hier dahingehend veranschaulicht. Beim Diskontieren und auch der Diskontierung handelt es sich um finanzmathematische Berechnungsverfahren, welche hier dahingehend veranschaulicht werden, wann sie zur Anwendung gelangen sollen. Der Vorgang wird auch Abzinsung genannt. werden, wann sie zur Anwendung gelangen sollen. Der Vorgang wird auch Abzinsung genannt. 

Differenz zwischen Kaufpreis und Fremdkapital

Die Begriffe Eigentum und Besitz werden häufig verwechselt oder synonym verwendet, haben jedoch rechtlich ganz unterschiedliche Bedeutungen. Der Besitz ist allein die faktische Herrschaft über eine körperliche Sache, das Eigentum das uneingeschränkte Recht über eine Sache. Mit Eintragung im Grundbuch wird ein Käufer (rechtlicher) Eigentümer einer Liegenschaft.

Investitionen zur Herstellung des ursprünglichen, neuwertigen Zustands eines Gebäudes.

Im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum gebildeter Fonds zur Deckung zukünftiger Unterhalts- Erneuerungsarbeiten am gemeinsamen Miteigentum.

Ver- und Entsorgung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Energie und Zugänglichkeit.

Liegenschaftswert, der auf Basis der Mieterträge berechnet wird. Bei dieser Methode werden die jährlichen Mieterträge durch einen angemessenen Kapitalisierungszinsfuss dividiert. Nach der Barwertmethode summiert man alle zukünftigen Nettomieterträge, die auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinst sind.

Diese kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll – bei Immobilien die Vermietung oder aber auch eine gewerbliche Eigennutzung.

Bauwerke, bei denen die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Wird im Grundbuch nicht aufgenommen.

Differenz zwischen Eigenkapital und Verkehrswert.

Als Fortführungswert wird derjenige Wert bezeichnet, welcher sich aus der aktuellen und fortzuführenden Nutzung bemisst. Der Fortführungswert ist oft bei Industrie- und Gewerbeliegenschaften sowie generell bei Betriebsliegenschaften gefragt. Ein durch eine allfällige Umnutzung zu erzielender höherer Marktwert wird dabei nicht berücksichtigt.

Gesamteigentümer sind durch Vertrag oder Gesetzesvorschrift zu einer Gemeinschaft verbunden, wobei das Recht eines jeden auf die ganze Sache geht. Verfügungen über die Sache können nur mit Zustimmung aller Mitglieder erfolgen.

Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuch.

Ein Grundpfandrecht ist ein beschränktes dingliches Recht, das seinem Inhaber (Grundpfandgläubiger) die Befugnis verleiht, ein Grundstück verwerten zu lassen, um aus dem Erlös die Bezahlung der sichergestellten Forderung zu erhalten. Das Grundpfandrecht gewährt dem Gläubiger aber kein Recht auf die Nutzung des Pfandobjektes oder auf den Besitz daran. Eine Abrede, wonach das Grundpfand dem Gläubiger, wenn er nicht befriedigt wird, zu Eigentum zufallen soll (Verfallklausel), ist ungültig. Ebenso ist eine Vereinbarung, wonach keine weiteren dinglichen Lasten (z.B. Dienstbarkeiten oder weitere Pfandrechte) auf das Grundstück gelegt werden dürfen, unzulässig. Zu beachten ist jedoch, dass solche nachträglich eingetragenen Lasten dem bereits eingetragenen Grundpfandrecht grundsätzlich nachgehen.

• Liegenschaften
• Selbstständige und dauernde Rechte
• Bergwerke
• Miteigentumsrechte an Grundstücken

Eine Vergleichswertmethode

Eine Hypothek auf einer Immobilie dient der Bank als Sicherung (Pfand) bei der Vergabe eines Darlehens. Der Hypothekennehmer tritt die Rechte an seiner Immobilie an den Gläubiger (Darlehensgeber) ab, und erhält im Gegenzug das Darlehen. Die Bank sichert sich mit der Eintragung im Grundbuch gegen Zahlungsausfälle ab. Dies bedeutet, dass die Bank bei Zahlungsverzug das Haus in die Zwangsversteigerung geben kann, um an ihr Geld zu kommen.

Siehe Liegenschaft.

Hypothekar- und Darlehenszinsen für das in einer Immobilie investierte Fremdkapital sowie kalkulatorische Zinsen für das vom Eigentümer eingebrachte Eigenkapital.

Darf auf höchstens 10 Jahre verabredet werden.

Im Kataster (Liegenschaftskataster) werden alle Grundstücke nach ihrer Lage, Nutzungsart, Größe usw. verzeichnet und dargestellt.

Bei der Landbewertung wird zwischen ‹absolutem› Landwert und ‹relativem› Landwert unterschieden. Absoluter Landwert; entspricht den tatsächlich bezahlten Preisen von Vergleichsgrundstücken. Relativer Landwert; ist der Wert der Grundstücksfläche, die dem zonenkonformen normalen Landbedarf für die vorhandene oder projektierte Überbauung entspricht.

Die Lageklassemethode nach W. Naegeli und der daraus abgeleitete Lageklassenschlüssel sind in der Schweiz weit verbreitet und werden auch vom Bundesgericht anerkannt.

Von einem Liebhaberwert spricht man dann, wenn Leute bereits sind mehr zu zahlen als den Verkehrswert. Sie benötigen aber mehr Eigenkapital für den Mehrpreis.

Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).

Verkehrswert einer Liegenschaft anlässlich einer Zwangsverwertung oder eines Notverkaufs. Liquidationswerte sind keine normalen marktorientierten Verkehrswerte.

Als Mehrumschwung wird die Mehrfläche betrachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig genutzt werden kann. Der Mehrumschwung wird in der Regel als zusätzlicher Landwert gemäss seiner Grösse (m2) in die Sachwertberechnung aufgenommen.

Ist eine Übersicht und beinhaltet diverse Angaben zu den Mietobjekten (Objekt, Zimmerzahl, Grösse, Mieter, Mieteinnahmen, vermietet seit, Kautionshöhe, Kündigungsfrist usw).

Effektive Mieteinnahmen.

Der Mietwert ist der als nachhaltig erzielbar geschätzte Ertrag. (Ohne Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten).

In der Mischwertmethode – oft auch als sogenannte Praktikermethode bezeichnet – wird der Verkehrswert als Mischwert zwischen dem Ertragswert und dem Realwert errechnet. Die Mischwertmethode ist für Verkehrswertschätzungen ungeeignet und entspricht nicht mehr dem neusten Wissensstand im modernen Schätzungswesen. Denn der Realwert stellt keinen marktorientierten Wert dar und die Vermischung eines an sich geeigneten Wertes mit einem unzutreffenden Wert ergibt ein unzutreffendes Resultat.

Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen (meist in Tausendstel angegeben, zb 105/1000) und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen.

Kosten, die nach Gesetz oder Mietvertrag dem Mieter nebst dem Mietzins belastet werden können. (Wasser, Strom usw).

Gebäudeversicherungswert; Betrag, der für die Erstellung eines neuwertigen Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus erforderlich ist. Der N. wird regelmässig der Bauteuerung angepasst. Der Landwert und die Altersentwertung des Gebäudes werden nicht berücksichtigt.

Ist ein Recht, welches dem Berechtigten ein Anrecht auf den Besitz, den Gebrauch und die volle Nutzung der Sache gibt.

Zur Einwertung einer Immobilie führen wir eine Objektanalyse durch. Sie dient in erster Linie der Marktwertermittlung des Objekts, könnte aber auch helfen bei der Zielgruppenfindung sollte die Liegenschaft vermarktet werden.

Dienstbarkeiten zulasten von Grundstücken und zugunsten von Personen (Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw).

Auch Sachwert genannt. Dieser Wert setz sich zusammen aus dem Zeitwert der baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert.

Sie ist die Ertragskraft einer Kapitalanlage; gemessen als tägliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Die Rendite bezeichnet eine prozentuale Verhältnismäßigkeit vom ausgezahlten Kapital (Gewinn) zum eingesetzten Kapital in einem bestimmten Zeitraum. Genauer stellt die Nettorendite den realen Kapitalzuwachs unter Berücksichtigung von Steuern und Inflation dar.

Mit Reproduktionskosten bezeichnet man die Kosten, welche heute für die Realisierung einer gleichwertigen Baute aufgewendet werden müssten, ohne Berücksichtigung einer Standard- und Komfortverbesserung. Die durch den Bewerter geschätzten Reproduktionskosten können vom Gebäudeversicherungswert abweichen.

In der Reservezone liegt das sogenannte Bauerwartungsland, das bei einer nächsten Einzonung in Bauland eingeteilt wird. Kann auch „Übriges Gemeindegebiet“ heissen.

Unter Residualwertversteht man die Differenz zwischen dem hypothetisch maximal erzielbaren Ertragswert und den zu dessen Erzielung erforderlichen Investitionskosten.

Differenz zwischen der theoretischen Gesamtlebensdauer und dem wirtschaftlichen Alter eines Gebäudes.

Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.

Der Schuldzins ist ein Entgelt für die Überlassung von Finanzierungmittel.

Besondere Form des Miteigentums mit Sonderrecht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen.

Die technische Entwertung oder Altersentwertung ist der Wertverlust einer Immobilie infolge Alterung, Abnützung und Zersetzung. Mit dem dafür geschätzten Betrag soll ein neuwertiger Zustand ohne Substanzverbesserung hergestellt werden können.

Instandhaltungskosten fallen durch die fortlaufende Instandsetzung bei normaler Abnutzung der Immobilie an. Dazu zählt man beispielsweise: Unterhalt der Heizung und des Fahrstuhls, Ersatz einzelner Elektrogeräte in der Küche, Schönheitsunterhalt bei Fassaden etc.

Bei dieser Methode (hedonisch) wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ermittelt. Herangezogen werden also erzielte Marktpreise aus der Gegenwart oder näherer Vergangenheit. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders bei unbebauten Grundstücken, Standard-Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Methode wird um so genauer, je mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Ist der Preis, der beim Verkauf einer Immobilie am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Er unterliegt verschiedenen Einflussgrößen, u.a. den Kenntnissen und Erfahrungen des Sachverständigen und verschiedenen Vorschriften.

Der Zeitwert (Zustandswert) ist der um die Altersentwertung reduzierte Neuwert von Gebäuden oder baulichen Anlagen inklusive Anteil an den Baunebenkosten, aber ohne Landwert.

Zimmer werden vom Bewerter erst ab einer Fläche von mindestens zehn Quadratmeter als Zimmer gezählt. Auch gelten als Zimmer nur Räume, die innerhalb der Wohnung liegen, ein Fenster haben und mindestens 1.5 Meter lichte Höhe aufweisen. Küchen, Bäder, Flure oder Wirtschaftsräume werden bei Immobilieninseraten nicht als Zimmer gezählt.

Siehe Mehrumschwung

Für die Definition des Begriffs Verkehrswert ist die Unterscheidung zwischen Preis und Wert hilfreich. Der Preis, der für eine Immobilie gezahlt wurde, ist nicht als tatsächlicher Wert einer Immobilie zu verstehen, sondern bezeichnet einen aus subjektiven Faktoren – letztlich aus Angebot und Nachfrage – heraus gezahlten Preis, den Marktwert. Er hängt von der Werteinschätzung des Käufers sowie vom Verhandlungsgeschick beider Parteien ab. Der Wert ist immer eine Grösse, die aus einer Vielzahl an Preisen ermittelt wird und auf objektiven Faktoren beruht.

Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die der Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache dienen.

Verbesserungen an der Mietsache durch neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen; Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die über die Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache hinausgehen.

Dingliches Recht zur ausschliesslichen oder hauptsächlichen Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. (Vertrag mit Angaben zur Laufzeit und Kostenschlüssel).